Toda la información que a continuación detallamos, son las gestiones que paso a paso realiza nuestro grupo inmobiliario a través de cada asesora comercial

A LA HORA DE COMPRAR UNA PROPIEDAD, USTED DEBE TENER EN CUENTA:

1. ¿Cuanto me puedo gastar?
Según nuestros estudios, la cantidad que se debe destinar a la compra de la vivienda (al préstamo hipotecario) no debería superar el 40% de los ingresos netos mensuales.
Para ello:
1. Divida sus ingresos netos anuales entre 12.
2. Calcule el 40% de esos ingresos mensuales (multiplicándolos por 0.4): esa sería la mensualidad ideal de su hipoteca.
3. Esa mensualidad corresponde a un importe de préstamo hipotecario que se puede calcular en tabla adjunta.
4. Tenga en cuenta los gastos iniciales por la compra de su vivienda, que puede calcular entre un 10 y un 12% del precio de venta.

Si desea saber cuánto pagará cada mes utilice nuestra calculadora de Hipotecas.

2. Decidir la zona.
Lo primero es decidir la zona donde quiere adquirir su vivienda.
Para ello debe valorar los siguientes criterios:
• El acceso y los medios de transporte más próximos a su puesto de trabajo. Esto puede suponer un ahorro de tiempo y dinero.
• Las tiendas, centros de ocio y servicios de alimentación.
• Servicios sanitarios.
• Colegios, institutos y guarderías, si tenemos niños.
• La situación del aparcamiento.
• Las zonas de ocio, actividades al aire libre e instalaciones deportivas

3. ¿Cómo buscar?
   Si ha decidido la zona que le interesa y ya tiene un precio orientativo de la vivienda que puede comprar, ya puede buscar con más garantías de éxito.
   Lo mejor es acudir a la inmobiliaria Novo Lar. Nosotros tenemos la más amplia oferta de propiedades y los precios más competentes del mercado,
  La intervención de la agencia inmobiliaria no encarece la compra. El agente inmobiliario puede ahorrarle muchos viajes y gestiones inútiles. Si consigue transmitirnos claramente sus necesidades y el tipo de vivienda que busca, la intervención de uno de nuestros profesionales puede hacerle ganar mucho tiempo.

4. Elegir la vivienda
• La superficie.
   La superficie de la vivienda es una de las características más importantes, si bien conviene aclarar la terminología utilizada:

- Superficie construida (metros construidos): es la superficie de la vivienda incluyendo todos los elementos como muros, tabiques, vigas y terrazas. Normalmente es el dato reflejado en los planos de la vivienda.

- Superficie útil (metros útiles): es la superficie total descontando los muros, vigas, tabiques… Supone alrededor de un 15% menos que la superficie construida. En el caso de las terrazas, si son abiertas, se considera la mitad de su superficie en el cálculo de la superficie útil.

- Superficie total o computable: es la superficie construida a la que se añade la parte proporcional de los elementos comunes. Se llaman elementos comunes a los espacios de uso compartido, por todos los vecinos, como portal, escalera, jardines… La superficie construida respecto de la superficie total del edificio, incluyendo estas zonas comunes, es lo que define la cuota de participación de la vivienda en los gastos de comunidad del piso y es la base de la tasación de la vivienda.

• Viviendas de V.P.O
   Puede ocurrir que la vivienda que usted tiene intención de adquirir sea una vivienda de protección oficial, lo que comúnmente se denomina VPO. Esto quiere decir que el promotor se ha acogido a las ayudas y beneficios que le permite la normativa de protección oficial.    A cambio de estas ayudas al proyecto, esta normativa limita el tamaño de la vivienda y define el precio máximo de venta en unos valores anuales máximos (llamados módulos). También suele tener algún tipo de restricción en caso de posteriores transacciones y derechos de tanteo y retracto. El incumplimiento de estos límites puede acarrear sanciones administrativas y la devolución de las ayudas otorgadas.
   Las VPO pueden ser de promoción pública cuando es la propia administración local, autonómica o central la que desarrolla el proyecto. Los precios son ajustados y además, tiene ventajas en la financiación. El problema es acceder a este tipo de viviendas, ya que la demanda supera con mucho la oferta.
   Si la promoción VPO la lleva a cabo un promotor particular, es decir, recibe subvenciones para el proyecto, este se denomina de promoción privada. En este caso también tiene un precio de venta máximo.
   Este tipo de ayudas varía anualmente en función de los presupuestos y la política de vivienda del Gobierno, de la Comunidad o del mismo Ayuntamiento. Los interesados pueden acudir a nuestros asesores para informarse de la situación, condiciones de acceso y beneficios de las viviendas con ayuda pública.
   Entre ellas podemos encontrar las viviendas de protección autonómica.


COMPRA DE UNA VIVIENDA DE PROTECCIÓN AUTONÓMICA DE REGIMEN ESPECIAL Y DE PRECIO GENERAL
Definición:
Son vivIendas de protección autonómica de régimen especial las de nueva construcción, así declaradas por la comunidad autónoma, destinadas a la venta para personas cuyos ingresos familiares no excedan de 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples ? IPREM y en las que el valor por m2 de la superficie útil de la vivienda no exceda del Precio Básico Nacional por 1,40 para los ayuntamientos de zona 1 y de 1,30 para los de la zona 2 (ver tablas de ingresos máximos de venta).
Son viviendas de protección autonómica de precio general las de nueva construcción, así declaradas por la comunidad autónoma, destinadas a la venta para personas cuyos ingresos familiares no excedan de 5,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples ? IPREM y en las que el valor por m2 de la superficie útil de la vivienda no exceda del Precio Básico Nacional por 1,60 para los ayuntamientos de zona 1 y de 1,45 para los de la zona 2 (ver tablas de ingresos máximos de venta) Beneficiarios:
- Son adquirientes los compradores y los socios de cooperativas o miembros de la comunidad de propietarios desde que se les adjudica la propiedade de una vivienda individualizada. - Unidades familiares, personas no integradas en ninguna unidad familiar, y parejas de hecho reconocidas legalmente. - La vivienda deberá destinarse a alojamiento habitual y permanente permanente de su propietario.
Precios máximos de compra:
Ver la tabla de precios en la que se indica para cada zona geográfica el precio máximo por metro cuadrado de superficie útil de la vivienda y de garaje y trastero.
Requisitos:
Para acceder en propiedad
- Que los ingresos familiares ponderados para viviendas en régimen especial no excedan de 2,5 veces el IPREM y para viviendas de precio general no excedan de 5,5 veces el IPREM. En cualquier caso no serán inferiores a 0,7 veces el IPREM.
- La superficie útil máxima de la vivienda será de hasta 90 m2 con o sin garage y trastero, estos sin límite de superficie. Se podrá incrementar la superficie de la vivienda hasta llegar a los:
- 108 m2 si estuviesen adaptadas a personas con discapacidad.
- 120 m2 para familias numerosas.
- No ser titular del pleno dominio o de un derecho real del uso o disfrute sobre otra vivienda sujeta a régimen de protección pública, salvo el supuesto del artículo 13.1 del Real decreto. - No ser titular de una vivienda libre cuyo valor, a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, exceda del 40% del precio máximo de venta de la vivienda objecto de protección. Este límite pasará a ser del 60% en los casos de:

• Familia Numerosa que precise adquirir una vivienda de maior superficie por incremento de miembros de la unidad familiar.
• Personas mayores de 65 años, personas con discapacidad o víctimas de la violencia de género o de terrorismo.
• Gente joven de hasta 35 años, antigua compradora en primer acceso a vivenda en propiedad, cuyas viviendas no excedieran de 70 m2 útiles que precisen adquirir una vivenda de mayor superficie por el incremento de número de miembros de la unidad familiar.

Además, para obtener el préstamo:
No tener obtenido previamente ayudas financieras para la adquisición de vivienda, al amparo de planes estatales de vivienda durante los 10 anos anteriores a la solicitud actual de la ayuda, salvo que la nueva solicitud se deba a:
- La adquisición de una vivienda en otra localidad como consecuencia del cambio de residencia del titular.
- Que una familia numerosa adquiera una vivienda con mayor superficie útil, por incremento del número de miembros de la unidad familiar.
- La necesidad de una vivienda adaptada a las condiciones de discapacidad sobreviva de algún miembro de la unidad familiar del solicitante.
- Gente joven de hasta 35 años, antigua compradora en primer acceso a la vivienda en propiedad, cuyas viviendas no excedieran de 70 m2 útiles que precisen adquirir una vivienda de maior superficie por el incremento del número de miembros de la unidad familiar.


En los cuatro supuestos serán necesarios la previa cancelación del préstamo anteriormente obtenido. Respecto a las ayudas económicas directas se podrán optar por devolver las ayudas o por percibir la diferencia si procede.
Para las ayudas financieras para el primer acceso a la vivienda en propiedad:
- Ingresos familiares que no excedan de 3,5 veces el IPREM.
- Que no tengan ni tuvieran vivienda en propiedad o que teniéndola o teniéndola tenido sus titulares no dispongan del derecho de uso o disfrute de la misma o el valor de la vivienda (a efectos do Impuestos sobre Tramitaciones Patrimoniales) no exceda del 25% del precio máximo total de la venta de la da vivenda objeto de actuación protegida.


Características del préstamos convenido:
- Precio del precio de amortización: 25 años.
- Tipo de interés: variable, fijado y revisado anualmente por el Consejo de Ministros.
- No tendrán comisión ninguna.
- El préstamo estará garantizado con hipoteca.
- Si accede a él directamente o por subrogación en el préstamo convenido del promotor.
- La cuantía máxima del préstamo será igual al 80% del precio fijado en la escritura pública de compraventa. En el caso de que una familia numerosa adquiera una nueva vivienda con mayor superficie útil, dicha cuantía no podrá exceder de la diferencia entre el valor de la vivienda ya poseída y el precio de la nueva adquisición.
Si la vivienda tuviera plaza de garaje o trastero vinculados a la vivienda, la cuantía global del préstamo podrá incrementarse como máximo hasta el 80% del precio máximo legal de venta de ellos.
El precio podrá ser amortizado, total o parcialmente, segun las condiciones establecidas en el convenio asignado entre el Ministerio de Vivienda y las entidades de crédito.
En el caso de tener percibido ayuda estatal directa a la entrada, cualquier amortización efectuada en los 5 primeros años conllevará el reintegro de las mismas con los intereses de demora.
- La obtención de la ayuda estatal directa a la entrada requerirá que la cuantía del préstamo convenido no sea inferior al 60% del precio total de la vivienda.


Características de la subsidiación del préstamo:
Solamente se concederá para el primer acceso a la vivienda vivenda en propiedad. Consiste en un descuento de la cuota mensual del préstamo (intereses y capital) una vez iniciada la amortización, en las cuantías siguientes:
La subsidiación de 10 años se concede por un periodo inicial de 5 años y su ampliación a los 5 últimos se solicitará por el beneficiario, estando supeditada a que se sigan reuniendo los requisitos iniciales. Loss ingresos no poderán superar 2,5 veces el IPREM, o, si excediera, la media de las dos últimas declaraciones de la renta no podrá más del 20% de los ingresos iniciales


Ayuda estatal directa a la entrada:
Solo se concederá para el primer acceso a la vivienda en propiedad.
Consiste en el abono, directamente mediante pago único por las entidades financeras en el momento de formalización del préstamo convenido, de una cantidad fija, destinada a facilitar el pago de la entrada correspondiente al precio de venta de la vivienda.
Las cuantías correspondientes a cada circunstancia personal o familiar no serán acumulables entre si, correspondiendo únicamente a la más elevada. No obstante, en la gente joven que concurran otras circunstancias la cuantía se incrementará en 1.000 euros.

(1) Gente joven hasta 35 años y que lleguen a la totalidad o la mayor parte de los ingresos familiares. (2) Otras circunstancias: a. Unidad familiar formada únicamente por el padre o la madre y los hijos. b. Unidad familiar en la que haya personas con discapacidad segun el IRPF. c. Unidad familiar con alguna persona de 65 anos o más. d. Unidad familiar en la que sus integrantes haya víctimas de violencia de género o de terrorismo, otros colectivos en situación de riesgo de exclusión social o que pertenezcan a otros grupos de protección preferente segun la normativa propia de la Comunidad Autónoma.

Ayudas propias de la comunidad autónoma:
La Consellería de Vivenda e Solo concederá a los promotores individuales para uso propio de viviendas de régimen especial y precio general acogidos al sistema de financiamiento para primer acceso a la vivienda en propiedad, que formalizarán el préstamo convenido a las siguientes subvenciones:

Todas estas ayudas correspondientes a cada circunstancia personal o familiar son acumulables entre si, excepto a ayuda para situacioness de emergencia social que no es acumulable con la de ingresos < 2,5 al IPREM.
La concesión de las ayudas se efectuará cuando se entregue la escritura pública inscrita en el registro de la propiedad que acredite la transmisión de la vivienda y la obtención del préstamo convenido; deberá de acreditarse en el plazo de 4 meses contados desde la inscripción en el registro de la propieda de la escritura pública de compraventa y del préstamo convenido.


La suma de todas las ayudas
La suma de las ayudas estatales directas a las entradas más la de la Comunidad Autónoma más la cuantía del préstamo no pueden superar el valor de la edificación sumado al del suelo.


Destino y ocupación de las viviendas. Prohibiciones y limitación a la facultad de disponer. Derecho de tanteo y retracto.
La vivienda se destinará a residencia habitual y permanente del propietario y deberá ser ocupada en el plazo de tres meses desde su entrega, salvo autorización de la delegación provincial.
El regimen legal de las viviendas de protección autonómica acogidas a medidas de financiamiento de este Plan tendrá una duración de 30 años sin posibilidad de descualificación voluntaria.
Estas viviendas no podrán ser transmitidas intervivos ni ceder a su uso durante el plazo mínimo de 10 anos desde la formalización de la adquisición.
Podrá dejarse sin efecto esta prohibición de transmisión en los siguientes supuestos y siempre con autorización de la delegación provincial, excepto de los derechos de tanteo y retracto de la administración:
- Ejecución judicial del préstamo
- Cambio de localidad de residencia del titular
- Familias numerosas que precisen adquirir una vivienda de mayor superficie por incremento de sus miembros
- Personas mayores de 65 años que deseen trasladar su domicilio
- Personas con discapacidad y víctimas de la violencia de género o del terrorismo
- Personas que precisen trasladar su domicilio a otra vivienda de menores dimensiones
Las posteriores transmisiones de estas viviendas tendrán que ofertarse a demandantes inscritos en el registro público y estarán sujetas a autorización y determinación del precio máximo de venta por parte de la delegación provincial de la Consellería de Vivenda e Solo.


5. Antes de comprar

• El Ayuntamiento
Una de las informaciones previas, es comprobar la situación de la vivienda en términos urbanísticos. Se trata de consultar si futuros planes urbanísticos pendientes de aprobación, en fase de consulta pública o de ejecución, pueden afectar a la vivienda o a su entorno, alterando las circunstancias que influyen en su decisión.

• El registro de la propiedad
   El registro de la propiedad es un archivo de carácter público y oficial donde se inscriben todos los actos y contratos relativos a la propiedad y otros derechos sobre los inmuebles.
El registro identifica quien es el titular actual, y si la finca se encuentra gravada con hipoteca o con algún otro derecho, como anotaciones de embargo, condiciones resolutorias, derechos de usufructo, arrendamientos, opciones de compra, o algunas otras más complicadas e infrecuentes, que se denominan derechos reales en cosa ajena.

• La comunidad de propietarios
   Otra fuente de información previa es la comunidad de propietarios. A través del administrador de la finca o del presidente de la comunidad nos podemos informar de la situación de los gastos de comunidad de la vivienda. Si por ejemplo tienen intención de hacer algún tipo de obra en la comunidad o de derrama por gastos extraordinarios.
   Los gastos de la comunidad de propietarios son una obligación de la que responde la vivienda independientemente de quien sea su propietario.
   La Ley de Propiedad Horizontal obliga al vendedor de la vivienda a presentar en la firma notarial una certificación expedida por el administrador y el presidente de la comunidad de propietarios, confirmando que la vivienda se encuentra al corriente de los pagos. El notario debe consignar que tal certificado se aporta. De esta forma, se evita que los propietarios morosos con la comunidad vendan sin cancelar estas deudas.

• Impuestos de la vivienda
   Es necesario comprobar que la vivienda está al corriente del pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), ya que la vivienda responde de las dos últimas anualidades inmediatas. Es obligatoria la referencia catastral en la escritura, que además es necesaria para la inscripción en el Registro.

6. La reserva
• La paga y señal
Se trata de una cantidad de dinero que se entrega a cuenta del precio final de la vivienda por la que ambas partes, comprador y vendedor, confirman su intención, uno de comprar y el otro de vender.
En una reserva bajo la forma de “pago y señal” el dinero que se entrega forma parte del precio final. Desde ese momento tanto el vendedor como el comprador pueden exigir el cumplimiento del contrato. Si el vendedor no quiere vender, el comprador podrá exigir la venta en el precio que se ha determinado y, al revés, si el comprador se arrepiente, el vendedor podrá exigir la compra en el precio acordado. En realidad es un verdadero contrato de compraventa desde el instante que se firma por las dos partes. Legalmente esta figura jurídica se denomina arras confirmatorias.

• Las arras
También llamadas arras penitenciales, es una cantidad de dinero que se entrega por una opción de compra. Si en el documento de entrega de señal consta que se tratan de arras penitenciales del artículo 1.454 del Código Civil, es una opción en la que las dos partes pueden retractarse: el vendedor de vender y el comprador de comprar. Este último perdiendo la cantidad entregada y el vendedor devolviendo el doble de lo recibido.
Es necesario que se indique claramente en el contrato que se trata de arras penitenciales ya que si no queda especificado se entendería que estamos ante una Paga y Señal con las consecuencias que ya hemos visto.

7. El contrato de compraventa

• El contrato
Una vez hecha la reserva, el siguiente paso es el contrato de compraventa. Se trata de un documento en el que se describe claramente la vivienda y mediante el cual el vendedor se obliga a su entrega y el comprador a pagar por ella un precio.

• Escritura notarial y registro
El acto formal de la compraventa se realiza mediante un contrato firmado ante Notario que se denomina escritura pública. En la escritura se detallan perfectamente: la situación, características, espacios colindantes, linderos, superficie, precio, forma de pago y todas las condiciones referentes a los posibles aplazamientos de pago y condiciones, si es que las hay.
La tramitación de los documentos ante el Notario, el pago de los impuestos y gastos correspondientes, así como las gestiones previas y posteriores, se lleva a cabo por nuestras asesoras comerciales que aseguran la realización correcta y en los plazos legales de todos los trámites.
El original de la escritura de compraventa, una vez liquidados los gastos e inscrita será del comprador.

8. Los gastos de la compraventa

• Impuestos
1. Compra de vivienda nueva.
- IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido): es el 7% del importe que consta en la escritura de compraventa. En viviendas de Protección Oficial, de Régimen Especial o de Promoción Pública el tipo es el 4%.
Se le paga al promotor que después hará sus liquidaciones correspondientes con Hacienda.
Si se realizan pagos durante la fase de construcción se aplica este porcentaje sobre las cantidades entregadas a cuenta.
Si se compra una plaza de garaje que es finca registral independiente el IVA a pagar es el 16%.
- IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados): es un impuesto que se paga siempre que se suscribe un documento notarial, inscribible en el Registro y con cuantía económica, como lo es la compra de una vivienda nueva. El tipo de gravamen aplicable será el que determine cada comunidad autónoma; en Galicia se aplicará el 1%, salvo en el caso de adquisición de primera vivienda que se aplicará el 0.75% del precio de venta que se haga constar en la escritura. El pago de este impuesto corre a cuenta del comprador.

2. Compra de vivienda de segunda mano.
- ITP (Impuesto Sobre Transmisiones Patrimoniales): es un impuesto que como su propio nombre indica, grava las ventas de inmuebles y cualquier otra transmisión de la propiedad.
Es un impuesto alternativo al IVA, se paga uno o el otro dependiendo de si es nuevo o de segunda mano.
Depende de la comunidad autónoma en la que se encuentre la vivienda, su cuantía se fija por aplicación de un porcentaje sobre el precio escriturado, en Galicia es el 7%. Existen también tipos reducidos para algunos casos (VPO, familias numerosas, joven…). Este impuesto lo paga el comprador.
3. Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
Conocido también como “la plusvalía”. Es un impuesto municipal que grava el aumento de valor de los terrenos urbanos experimentado durante los años en que el vendedor ha sido propietario de la vivienda. Se calcula teniendo en cuenta el valor catastral y el número de años que ha transcurrido desde la anterior transmisión. Sobre este incremento se aplica el tipo de gravamen que es fijado por cada Ayuntamiento según unos máximos y unos mínimos legalmente establecidos.
Según la ley lo paga el vendedor, salvo pacto en contrario entre las partes.

• Notario
Son los honorarios por la intervención del Notario como fedatario público para que el documento sea una escritura pública y se pueda inscribir en el registro.

• Registro
Son los honorarios por la intervención del Registrador que comprueba la legalidad del documento y lo inscribe en el Registro de la Propiedad.
Este gasto también corre a cargo del comprador y se abona en el momento de la inscripción registral.

9. Fiscalidad de la compra de una vivienda
Toda inversión destinada a la adquisición de la vivienda habitual permite una deducción en el Impuesto Sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), tanto por el capital invertido como por el pago de intereses (en caso financiación).

• Beneficios fiscales
Con carácter general podrá deducirse hasta el 15% de las cantidades que se satisfagan en el ejercicio para la adquisición de la vivienda. Este porcentaje de deducción se aplica sobre las cantidades satisfechas para la adquisición de la vivienda (incluidos los gastos que hayan corrido a su cargo: Notario, Registro.

• Reinversión en vivienda habitual
Si en la transmisión de la vivienda habitual antigua se genera una ganancia patrimonial, esta queda exenta de tributar cuando se reinvierta el importe total obtenido (descontando la hipoteca pendiente si la hubiera) de la transmisión, en la adquisición de una nueva vivienda habitual en un plazo no superior a 2 años desde la fecha de la transmisión.
En caso de que no se reinvierta el importe total obtenido por la transmisión, sólo queda exenta de tributar la ganancia patrimonial reinvertida.
De igual forma tiene derecho a exención por reinversión la ganancia patrimonial obtenida cuando la vivienda antigua se venda después de la adquisición de la nueva vivienda habitual si el importe total obtenido de la venta se destina a satisfacer el precio de la vivienda nueva dentro del plazo de 2 años desde la fecha de adquisición de la nueva vivienda.
Si se adquiere una nueva vivienda habitual sin haber vendido aún la anterior, no puede practicarse la deducción sobre las dos viviendas, ya que solo una puede ser vivienda habitual.
Cuando se adquiere una nueva vivienda habitual y en la venta de la antigua se genera una ganancia patrimonial que queda exenta por reinversión no se puede practicar la deducción sobre la nueva vivienda hasta que la cantidad invertida supere la cantidad invertida en el anterior objeto de deducción más la ganancia patrimonial exenta por reinversión.

10. El préstamo hipotecario
   En el préstamo hipotecario la entidad financiera entrega una cantidad de dinero, que llamamos capital, al comprador que se convierte por ello en propietario y prestatario, para que lo devuelva más los intereses en el periodo pactado. Como garantía de esta deuda el prestatario otorga hipoteca a favor de la entidad financiera.
1. Importe máximo
La cuantía máxima de una hipoteca depende de varios factores:
• El primer límite viene dado por el valor de la vivienda. La ley de mercado hipotecario establece que las entidades pueden prestar hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda adquirida. La valoración debe ser realizada por una sociedad de tasación independiente y registrada como tal en el Ministerio de Economía. Algunas entidades han adaptado su oferta a la necesidad de los clientes, llegando a porcentajes incluso superiores al 100% del valor de tasación.
• La segunda limitación viene marcada por los ingresos. Lo habitual es que la cuota mensual del préstamo no sobrepase el 30 o 40% de los ingresos netos mensuales, aunque esto depende mucho del análisis de la entidad, de otras garantías personales, otros bienes…

2. Las cuotas
Es la cantidad que se paga periódicamente y que en el plazo previsto lleva a devolver el capital inicial mas los intereses. Cada cuota tiene una parte de capital, que se denomina amortización de capital, y una parte de intereses.
Lo normal es que las cuotas sean mensuales, pero también pueden ser bimestrales, trimestrales, semestrales o anuales.
Cuando la hipoteca permite durante un periodo no pagar cuotas (normalmente al principio) se denomina carencia total, si permite no pagar la parte de la amortización se llama carencia parcial o de amortización.

3. La amortización
Es el pago del capital pendiente que se hace en cada cuota. En los préstamos con sistema de amortización francés (el que se utiliza en el 90% de las hipotecas) al principio se pagan más intereses y menos capital y al final del préstamo es al contrario. El dinero que se entrega fuera de las cuotas mensuales para bajar la deuda es una amortización parcial. Cuando se cancela toda la deuda de una vez es una cancelación o amortización total anticipada.

4. El plazo
Es el período de tiempo contratado para devolver el capital y los intereses. Hay entidades que ofrecen hasta 35 años, lo que permite que las cuotas mensuales sean más reducidas.

5. El tipo de interés
Es el precio del capital prestado. El tipo de interés puede ser fijo si no varía durante toda la vida del préstamo o variable si varía en algún momento. Este elemento diferencia las hipotecas a tipo fijo de las de a tipo variable.
También existe el tipo mixto, cuando el tipo de interés se mantiene fijo durante un período inicial superior a 1 año y después es variable.
Los préstamos hipotecarios a interés variable se revisan de acuerdo a unos valores conocidos como índices de referencia.
Para garantizar la transparencia de las operaciones a sus clientes, las entidades bancarias suelen utilizar los índices oficiales del Mercado Hipotecario que establece y publica el banco de España. Estos índices se pueden consultar normalmente en la prensa. Algunos ejemplos de ellos son el IRPH, EURIBOR o la Deuda Pública.

6. Comisiones
Para la concesión de un préstamo por una entidad bancaria, la ley establece que todos los gastos relativos al estudio de la operación se deben incluir en una sola comisión inicial que se denomina comisión de apertura. No puede haber otras comisiones de estudio o de concesión. El precio de estas comisiones es libre siempre que se haya comunicado al Banco de España.
Puede haber otras comisiones que deben estar previamente comunicadas y autorizadas por el Banco de España, que fiscaliza y controla a todo el sistema financiero. Las más frecuentes son:
• Amortización parcial anticipada.
• Subrogación.
• Modificación de condiciones o garantías.
• Cancelación anticipada.

Cuadro de cuotas: a modo de ayuda aquí puede consultar las cuotas por cada 10.000 euros de hipoteca en función del tupo de interés y del plazo.

1. El proceso de tramitación del préstamo hipotecario
Si realiza su compra a través de Novo Lar Inmobiliaria, nuestras asesoras le pueden informar sobre la oferta general de hipotecas y sobre el tipo de préstamo que se adapta a su situación y necesidades, ya que la financiación es uno de nuestros elementos de trabajo, y presentamos su expediente en la entidad bancaria que usted prefiera.
Esta entidad estudia su capacidad de pago, procede a la tasación de la vivienda, comprueba su situación registral, y prepara la documentación para la firma.
Las entidades bancarias tienen obligación de poner a disposición del cliente dos informaciones por escrito. Por un lado la “oferta vinculante” que es un resumen de las características principales del préstamo hipotecario con los datos financieros, y por otro lado “ el proyecto de copia de la escritura de préstamo hipotecario” que es la propia escritura impresa en papel no timbrado, que se puede consultar previamente si corresponde con la oferta.
El siguiente paso es la firma ante el Notario del préstamo hipotecario.
Normalmente este trámite se suele hacer al mismo tiempo que la escritura de compraventa. Primero firman el vendedor de la vivienda y el comprador, se entrega el dinero y el vendedor lo recibe. Después el comprador pasa a ser prestatario al firmar con la entidad financiera el préstamo.
Estas operaciones se realizan todas en el mismo momento en el Notario. La asesora de Novo Lar desempeña un papel muy importante en la información, preparación, tramitación y liquidación de documentos, impuestos y gestiones necesarias.

2. La escritura del préstamo hipotecario
Es el contrato en el que se reflejan los derechos y obligaciones de la entidad financiera (prestamista) y del cliente (prestatario) y el Notario da fe de los mismos.
Esta escritura, una vez firmada, normalmente de forma simultanea con la compraventa, se inscribe en el Registro de la Propiedad, como garantía de la compra para el comprador y de la hipoteca para la entidad.
El original de la escritura será para la entidad financiera y el cliente recibirá una copia.

11. Gastos de la hipoteca
1. Notario: son los que se producen por el otorgamiento de la escritura pública del
Préstamo hipotecario. Se establecen por ley como un porcentaje de la responsabilidad hipotecaria (cantidad máxima de la que responde la vivienda en caso de impago). El cálculo de la misma depende de cada entidad. A esos honorarios hay que añadir el IVA y que se puede facturar aparte la utilización del papel sellado del Estado y la emisión de copias.

2. Registro: son los gastos generados al inscribirse la hipoteca en el Registro de la
Propiedad. Se calculan también como un porcentaje sobre la responsabilidad hipotecaria establecido por la ley. En todo caso, el arancel global no podrá superar los 2.181,67 euros. A estos honorarios hay que añadirle el IVA.

3. Gestor: el gestor administrativo realiza los trámites necesarios en los plazos
legales para efectuar las liquidaciones de gastos e impuestos de la hipoteca ( normalmente también de la compra que se produce en el mismo instante) y asegurarse de la inscripción registral de la misma. También se ocupan de la cancelación de las cargas previas si las hubiera. Normalmente son seleccionados por la entidad bancaria pero ajenos a la misma. Al ser profesionales libres su tarifa no está regulada y puede variar de unas zonas a otras. Sus honorarios llevan IVA. Lo normal es que se realice una provisión de fondos al gestor que luego se liquida con los justificantes oportunos.

4. IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados): es un impuesto que se
paga siempre que se suscribe un documento notarial, inscribible en el Registro y con cuantía económica, como lo es la hipoteca. El tipo de gravamen que se aplica en Galicia es del 1%, excepto en el caso de primera vivienda que será del 0.75%. El pago de este impuesto corre a cargo del prestatario

5. Comisión de apertura: es la cantidad que recupera los gastos iniciales de estudio,
gestión y formalización de la entidad financiera. La ley determina que todos estos gastos deben estar reunidos en una sola comisión denominada comisión de apertura. Suele ser un porcentaje sobre el importe del préstamo y lo abona el prestatario a la entidad financiera en la formalización del mismo.

6. Tasación: es el gasto derivado de determinar el valor real del inmueble. Esta
valoración es obligatoria y debe realizarla una entidad tasadora inscrita y registrada en el Banco de España. Es un gasto previo a la firma de la escritura puesto que es necesaria para el estudio de la solicitud. Lo abona el prestatario, normalmente a la entidad financiera que lo hace llegar a la sociedad de tasación.

12. Tipos de hipotecas
Existen distintas posibilidades, dependiendo de la entidad, ya que no todas poseen las mimas ofertas. En concreto, pregunte por las siguientes posibilidades:

• Préstamo hipotecario con cuota fija: es un préstamo hipotecario a tipo variable
cuya principal característica es que siempre se paga la misma cuota calculada a un tipo y plazo determinado. Las revisiones del tipo de interés son iguales que en el variable, pero los posibles cambios de interés no afectan a la cuota sino al plazo, alargándolo o acortándolo según el tipo de interés suba o baje.

• Préstamo hipotecario con techo: algunos préstamos hipotecarios a interés
variable, tienen limitada la subida del tipo de interés a un cierto tope. Si el interés sube por encima de ese tope, se repercute en el plazo de su amortización que en ese caso se alarga. Conviene saber que este tipo de préstamo conlleva una revisión algo más cara.

• Préstamo hipotecario con interés mixto: este préstamo hipotecario se caracteriza
porque combina las modalidades de tipo fijo y variable, es decir, que tiene un periodo inicial a tipo fijo que suele llegar hasta los 5 años, y luego variable renovándose ya periódicamente en las mismas condiciones que ellos. La ventaja de este préstamo es que Ud. se asegura pagar la misma cuota durante un periodo inicial superior a un año.

• Hipoteca sin comisiones:
  - A Euribor+0.45%
  - 0 % comisión de apertura
  - 0 % comisión de estudio
  - 0% comisión de amortización parcial.
  - Hasta 40 años con 2 de carencia (opcional)

Existe una amplia gama de tipos de préstamos hipotecarios, como son:

* Hipoteca Fácil.
* Hipoteca Cambio de Casa.
* Hipoteca Cuota Final.
* Hipoteca Cuota Blindada.
* Hipoteca Joven
* Hipoteca Autopromotor.

Por lo tanto, la elección del tipo de préstamo dependerá de la situación personal de cada uno, de sus preferencias y de la situación del mercado financiero en cada momento